Waarom duiken er zoveel nieuwe koel- en vrieshuizen op?

Afgaande op de Europese media lijkt het wel of er elke week ergens een koel- of vrieshuis wordt geopend. En opvallend vaak gaat het dan om enorme, geautomatiseerde complexen.

Die indruk heeft een reële basis: in meerdere Europese landen wordt inderdaad fors geïnvesteerd in de cold chain. Een rondgang door de sector wijst op een modernisering van de keten, met farma als een belangrijke aanjager.

De cijfers

De internationale brancheorganisatie Global Cold Chain Alliance (GCCA) registreert de koel- en vriescapaciteit van de bij haar aangesloten logistieke dienstverleners. De tien grootste bedrijven op de Europese lijst beheerden in 2024 gezamenlijk ongeveer 33 miljoen kubieke meter geconditioneerde opslagruimte. In 2025 was dat al 40,6 miljoen en volgens de cijfers van april 2026 gaat het inmiddels om 45,3 miljoen kubieke meter. Een toename van ongeveer 37 procent in twee jaar. 

Hoewel deze cijfers betrekking hebben op de GCCA-leden en dus niets zeggen over de Europese markt als geheel, geven ze wel een indicatie van de trend. Vastgoedadviseur CBRE lijkt dat beeld te bevestigen. Uit een onderzoek van CBRE naar de Britse markt voor geconditioneerde opslag bleek dat er ruim 550.000 nieuwe palletplaatsen ingepland stonden voor de periode tussen 2025 en 2027.

Zo’n capaciteitstoename zien we in veel logistiek relevante Europese landen, maar niet overal even snel. In een analyse van juli 2026 beschrijft CBRE bijvoorbeeld dat de Franse opslagmarkt voor koel- en vries-DC’s zich geleidelijker ontwikkelt, zonder explosieve nieuwbouw. 

Voorbeelden

De nieuwbouwprojecten laten een opvallend gemeenschappelijk kenmerk zien. Ze zijn vaak bijzonder groot en vergaand geautomatiseerd. Het vrieshuis van NewCold in Dinteloord bijvoorbeeld is 40 meter hoog en biedt ruimte aan 134.000 pallets. Een ander voorbeeld is het Belgische Highfrost-project in Wevelgem. Daar investeerde het familiebedrijf Vanmarcke ruim 50 miljoen euro in een geautomatiseerd diepvriesmagazijn voor 55.000 pallets, inclusief een gerobotiseerde installatie voor het verzamelen van dozen. En onlangs nog opende Movianto een nieuw geconditioneerd DC in het Duitse Wiesloch. Het magazijn is circa 30.000 vierkante meter groot en biedt plaats aan 44.400 pallets.

Vervangingsmarkt

Een verklaring voor de bouwactiviteit is dat veel bestaande DC’s niet meer passen bij de eisen van deze tijd. In de UK bijvoorbeeld, is volgens CBRE ongeveer 70 procent van de geconditioneerde opslagcapaciteit ouder dan twintig jaar. Dertig procent is zelfs ouder dan dertig jaar. Dat heeft natuurlijk gevolgen voor het energieverbruik en de exploitatie.

Moderne cold chain DC’s kunnen efficiënter worden gebouwd, voor veel meer pallets op een beperkt oppervlak, voor minder personeel en met een lager energieverbruik per pallet. Ook de regelgeving speelt een rol. De Europese F-gassenverordening beperkt stap voor stap het gebruik van koelmiddelen met een grote klimaatimpact. Alles bij elkaar genomen, is nieuwbouw dan vaak goedkoper dan de modernisering van bestaande installaties. De nieuwbouwgolf is dus niet uitsluitend te danken aan de wens tot uitbreiding, maar ook aan de noodzaak om verouderde capaciteit te vervangen.

Energie is onderdeel van de logistiek

Die nieuwgebouwde DC’s zijn geen traditionele magazijnen met een grote koelinstallatie ernaast. De opslag, de koeltechniek en de automatisering worden steeds vaker als één logistiek systeem ontworpen.

Bij koel- en vriesmagazijnen weegt de factor energie namelijk nog veel zwaarder dan bij reguliere warehouses. Dat maakt iedere energiebesparing economisch interessant. De bouwhoogte, de isolatie, de goederenstromen, de stapeldichtheid en de snelheid waarmee deuren open- en dichtgaan: het is allemaal van invloed op het energieverbruik.

Ook de vraag of er überhaupt een netaansluiting gerealiseerd kan worden, is tegenwoordig actueel. Zoals bij het nieuwe vrieshuis in Dinteloord: door netcongestie kon NewCold niet op tijd over de gewenste aansluiting beschikken. Het bedrijf ontwikkelde daarom samen met een naburige onderneming een eigen energievoorziening, waardoor het magazijn buiten het openbare elektriciteitsnet kon starten. Ook de Rotterdam Food Hub maakt gebruik van een eigen energievoorziening. Daar zijn plannen voor twee nieuwe koel- en vrieshuizen, met samen ongeveer 145.000 vierkante meter oppervlakte. 

Farma als aanjager

Los van de genoemde factoren, vraagt met name de farmaceutische industrie steeds vaker om capaciteit. Vooral biologische geneesmiddelen, bepaalde vaccins en nieuwe cel- en gentherapieën stellen bijzondere eisen aan de cold chain. Dat betekent niet dat ieder medicijn meteen een vrieshuis in moet. De farmaceutische koelketen kent juist uiteenlopende temperatuurzones, van gecontroleerde kamertemperatuur tot cryogene opslag. Maar het is wel een groeimarkt waarin grote logistieke dienstverleners flink investeren om hun toekomstige positie veilig te stellen. 

Een goed voorbeeld is UPS; Logimerce.nl publiceerde daar al vaker over. Het bedrijf wil minder afhankelijk zijn van grote volumes relatief laag renderende consumentenpakketjes. Liever richt het zich op gespecialiseerde farmalogistiek, waar een flinke toegevoegde waarde geleverd kan worden. In januari 2025 rondde UPS de overname af van de Duitse farmalogistieke bedrijven Frigo-Trans en BPL. Frigo-Trans beschikt over temperatuur-gecontroleerde opslag en pan-Europees koeltransport; BPL is gespecialiseerd in tijdkritische, temperatuurgevoelige farmavracht. Via de overname kocht UPS dus toegang tot een Europees netwerk voor cold chainlogistiek.

DHL volgt een vergelijkbare strategie. In april 2025 kondigde het concern aan om, verspreid over vijf jaar, twee miljard euro te investeren in gezondheidszorglogistiek. Een aanzienlijk deel daarvan is bestemd voor farmaceutische hubs, koelopslag en temperatuurgecontroleerd transport. Dit zijn investeringen in de bredere zorglogistiek, niet uitsluitend in DC’s. Maar ze maken wel duidelijk dat de behoefte aan specialistische koelketens een strategisch motief is geworden.

Movianto bouwt Europese farmalogistiek uit

Een recent voorbeeld dat deze ontwikkeling illustreert, wordt geleverd door Movianto. Op 24 september maakte de onderneming de opening bekend van een nieuw farmaceutisch distributiecentrum in het Duitse Wiesloch: 44.400 palletplaatsen, waarvan 10.000 voor gekoelde opslag bij 2 tot 8 graden Celsius. Daarnaast zijn er afzonderlijke voorzieningen voor producten die bij gecontroleerde kamertemperatuur moeten worden bewaard. In een volgende fase wil Movianto ook de opslag bij -80 graden mogelijk maken. 

Volgens Movianto wordt de farmaceutische koelopslagcapaciteit in Duitsland hiermee meer dan verdubbeld. De vestiging moet in november volledig operationeel zijn. Opvallend is dat het bedrijf drie maanden eerder ook al een vergelijkbare capaciteitsuitbreiding bekendmaakte. In Aalst (België) werd de bestaande locatie uitgebreid van 14.000 naar 25.000 geconditioneerde palletplaatsen. Ook daar gaat het om verschillende temperatuurzones, van reguliere gekoelde opslag tot vriesopslag bij -80 graden.

Food en farma komen samen

In augustus kondigde DP World een nieuwe temperatuur-gecontroleerde hub aan, in Antwerpen. De eerste investering bedraagt 48 miljoen euro; in latere fasen kan dat nog oplopen tot ongeveer 100 miljoen euro.

Opmerkelijk is de verdeling. Het gebouw van ruim 55.000 vierkante meter is in eerste instantie ontworpen voor healthcare en farmaceutische logistiek, maar tegelijkertijd wordt ongeveer de helft van de capaciteit bestemd voor bederfelijke levensmiddelen, waaronder bananen en andere verse producten. Daarmee komen twee groeimarkten letterlijk onder één dak, ieder met eigen temperatuurzones en eigen logistieke processen.

Over de toenemende behoefte aan gespecialiseerde foodlogistiek kan een hele serie artikelen geschreven worden. Eén interessant aspect springt eruit, omdat het bijdraagt aan de DC-moderniseringen: PwC noemt koel- en vriesopslag expliciet als iets waarvoor meer vraag wordt verwacht, doordat voedselzekerheid en robuustere supplychains hoog op de politieke agenda staan.

Geïntegreerde logistiek

DP World verbindt de gekoelde opslag in Antwerpen aan zeevaart, terminalafhandeling en verdere distributie over weg, spoor en binnenvaart. Ook diensten als consolidatie, deconsolidatie en specialistische handling worden onderdeel van het concept. Een container met fruit of vlees bijvoorbeeld, kan daardoor vanuit het schip via de terminal en via de opslag verder Europa in, in één gesloten logistiek netwerk waarbij de temperatuur permanent wordt bewaakt.

Het is een bredere logistieke strategie die Movianto ook hanteert. Movianto verbindt de projecten in Wiesloch en Aalst namelijk met Eurotranspharma, het gespecialiseerde distributienetwerk voor farmaceutische producten dat in negen Europese landen actief is. Opslag, temperatuur-gecontroleerd transport en distributie naar de eindbestemming worden via dat netwerk steeds nauwkeuriger geschakeld.

Dus ook deze integratie van voorheen afzonderlijke ketendiensten verklaart deels de capaciteitstoename: een koel- of vries-DC zal steeds vaker het knooppunt zijn van een gesloten supplychain: het DC als een randvoorwaarde voor ketenoptimalisatie.

Kansen voor de last mile

Als er hogerop in de keten geïnvesteerd wordt, zal dat vroeg of laat ook merkbaar zijn in de fijnmazige schakels. Dat is bijvoorbeeld al goed zichtbaar bij het Franse Chronopost. In 2025 opende het bedrijf bij Nantes een nieuw regionaal pakketdepot waarin 530 vierkante meter koelruimte is ingericht voor voedingsmiddelen en farmaceutische producten. In Viviez, bij Decazeville, investeerde Chronopost vervolgens 6,8 miljoen euro in een nieuwe regionale vestiging met nog eens 400 vierkante meter koelcellen. Vanuit deze locaties gaan temperatuurgevoelige pakketten daadwerkelijk de regionale en lokale distributie in.

De koel- en vriesketen komt dus dichter in de buurt van de eindgebruiker. Een herkenbaar voorbeeld: HelloFresh beschikt in de Benelux inmiddels over ongeveer 500 gekoelde elektrische bestelwagens en minimaal dertien distributiehubs waarmee maaltijdboxen rechtstreeks bij consumenten worden bezorgd.

En Chronofresh en Pickup maken het in Frankrijk zelfs mogelijk om verse online bestellingen bij een supermarkt of ander afhaalpunt te laten bezorgen; eind 2027 moeten dat 1.000 locaties zijn. In Nederland nam Crisp deze zomer zijn nieuwe locatie in CTPark Amsterdam City in gebruik. Een deel van een kapitaalinjectie van 25 miljoen euro wordt gebruikt voor koel- en vrieszones.

Voor de kleinere logistieke bedrijven zijn er dus toekomstkansen. De koel- en vriesketen loopt van het geautomatiseerde hoogbouwvrieshuis via regionale distributiedepots en fulfilmentcentra tot de gekoelde bestelwagens - en zelfs tot in het afhaalpunt. De temperatuur-gecontroleerde logistiek evolueert van een min of meer simpele opslagactiviteit naar een hoogwaardig, gecontroleerd netwerk waarin gespecialiseerde fulfilment- en last milepartijen een eigen plek kunnen opeisen.

Toegevoegde waarde

In de berichtgeving draait het dus om meer dan een reeks toevallige bouwplannen. Veel bestaande koel- en vrieshuizen zijn aan modernisering toe, andere vergroten hun capaciteit. En zowel de farmaceutische industrie als de thuisbezorging van levensmiddelen creëren een aanvullende vraag. Tegelijkertijd verandert de rekensom: energie, dure en schaarse arbeid, automatisering, robotisering en de regelgeving over koelmiddelen verlagen de drempel om te investeren.

Onder de streep kan daardoor een bredere verandering waargenomen worden: temperatuur-gecontroleerde warehousing ontwikkelt zich van een opslagactiviteit tot een kapitaalintensief en sterk geautomatiseerd ketenproces. Met een hoge toegevoegde waarde, waardoor het zich kan onttrekken aan de race to the (prijs)bottom, die veel logistieke bedrijven de kop kost.