Europese logistiek vastgoedmarkt nam in H1 2026 toe met 21 procent, maar investeerders blijven voorzichtig

De Europese logistieke vastgoedmarkt laat een tweeledig beeld zien. Aan de gebruikerskant nam de opname in H1 2026 toe tot 14,01 miljoen vierkante meter, een stijging van 21 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Aan de investeringskant bleef het totale volume steken op 18,7 miljard euro in de eerste helft van het jaar - 10 procent onder het langetermijngemiddelde. Dat blijkt uit de 2026 European Logistics Real Estate Census van Savills, opgesteld samen met BGRE op basis van 628 respondenten, waaronder 504 gebruikers, 62 ontwikkelaars en investeerders, en 62 andere marktpartijen.

Gebruikers willen meer ruimte, maar verlaten ook bestaande gebouwen
Het sentiment onder gebruikers is breed veerkrachtig. Van de ondervraagden rapporteert 38 procent betere marktomstandigheden dan een jaar geleden, terwijl slechts 8 procent verslechtering meldt. Kijkend naar de komende twaalf maanden verwacht 41 procent verbetering.

Op de middellange termijn geeft 47 procent van de gebruikers aan meer magazijnruimte nodig te hebben in de komende één tot drie jaar. Tegelijkertijd geeft 54 procent aan minstens één gebouw te willen verlaten. Gebruikers verplaatsen en consolideren hun netwerken eerder dan dat ze puur uitbreiden.

De voorkeur gaat daarbij sterk uit naar nieuwe gebouwen: 47 procent richt zich op nieuwbouw en 47 procent op build-to-suit ruimte, tegenover slechts 19 procent voor tweedehands gebouwen. Qua formaat is big-box - eenheden van 10.000 tot 39.000 vierkante meter - het meest gevraagd (42 procent), gevolgd door mid-box (37 procent).

Vrije hoogte en stroomcapaciteit worden doorslaggevend
De specificaties van gevraagde gebouwen worden strenger. Meer dan driekwart van de respondenten stelt een vrije hoogte van minimaal 12 meter als standaard eis, gedreven door toenemend gebruik van rekken en automatisering. Van de respondenten wil 42 procent een vrije hoogte van 12 tot 15 meter en 33 procent vraagt 15 tot 20 meter.

Stroomcapaciteit is een van de meest bepalende factoren geworden. 89 procent van de gebruikers verwacht dat hun stroombehoefte de komende drie jaar zal stijgen. Al 26 procent meldt onvoldoende capaciteit in het huidige vastgoedportfolio. Meer dan de helft van de gebruikers plant hogere investeringen in kunstmatige intelligentie en 42 procent wil meer investeren in magazijnautomatisering.

Onder fabrikanten is de druk het grootst: 93 procent verwacht dat hun stroombehoefte binnen drie jaar toeneemt.

Ontwikkelaars remmen speculatieve bouw af
Het aandeel ontwikkelaars dat plannen heeft voor speculatieve bouw daalde van 36 naar 31 procent. De Savills Speculative Pipeline Index liet tien opeenvolgende kwartalen van daling zien en staat inmiddels ongeveer 32 procent onder de piek van het derde kwartaal van 2022. Ook de bereidheid van investeerders om speculatieve ontwikkeling te financieren daalde, van 51 naar 43 procent.

Ontwikkelaars noemen stroomtoegang als grootste belemmering (77 procent), gevolgd door doorlooptijden voor vergunningen (73 procent) en bouwkosten (62 procent). De Europese leegstand bedroeg circa 6,7 procent in de eerste helft van het jaar en daalde licht.

Er is ook een verschil zichtbaar in gewenste en aangeboden maatvoering. Ontwikkelaars richten zich steeds vaker op mid-box (62 procent, tegenover 38 procent in 2025), terwijl big-box bij gebruikers nog steeds het meest gevraagde formaat blijft.

Investeerders concentreren zich op prime logistiek
Het vertrouwen in transactievolumes is gedaald: 34 procent van de investeerders verwacht dat de volumes stijgen, tegenover 57 procent in 2025. Tegelijkertijd steeg het aandeel investeerders dat zich richt op prime logistiek van 73 naar 81 procent. De meeste investeerders verwachten dat prime aanvangsrendementen zich zullen stabiliseren tussen 4,5 en 5,0 procent (57 procent). Huurgroei wordt door 78 procent van de investeerders als de belangrijkste acquisitieoverweging benoemd.

Het Verenigd Koninkrijk is de meest geselecteerde investeringsmarkt met 69 procent, gevolgd door Spanje (67 procent), Duitsland (61 procent) en Frankrijk en Nederland (elk 56 procent).

Frankrijk populairste land voor nieuwe gebouwen
Wat betreft de geografie van nieuwe gebruikersvraag staat Frankrijk bovenaan met 22 procent, gevolgd door Duitsland met 19 procent. Spanje, Italië en Nederland scoren elk 13 procent; het Verenigd Koninkrijk volgt met 12 procent.

De census signaleert dat de Savills Speculative Pipeline Index in het tweede kwartaal van 2026 zijn tiende opeenvolgende kwartaal van daling liet optekenen.

Lees ook op Logimerce
"Vraag naar distributiecentra blijft toenemen"
Savills: toenemende vraag van investeerders naar logistiek vastgoed
Savills en WiredScore: digitale infrastructuur wordt kwaliteitsmaatstaf voor logistiek vastgoed